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家づくりの話

建ぺい率・容積率とは?【1】

建ぺい率・容積率ってどのようなもの? -その1-


しっかりと把握して、思い通りの家づくりを実現しよう!



マイホームを建てる際に「庭はいらないので敷地いっぱいに家を建てたい」「狭い土地でも3階建てにすれば良い」なんて考えている人はいませんか?
実は、住宅は建てる地域や場所によって面積や高さの上限があり、たとえ自分が購入した土地内でも自由に建てられるわけではありません。
今回は、住宅の規模を考えるうえで抑えておきたい代表的な規制

「建ぺい率」と「容積率」についてのお話 その1です。


◆建ぺい率・容積率とは
住宅を建てるには、さまざまな規制によって、建造できる建築物の規模が制限されています。その中でも、敷地面積に対する建物面積の割合を制限している法規が「建ぺい率と容積率」です。この「建ぺい率と容積率」は、住宅を建てる土地の種類ごとに上限が定められており、その範囲内におさまるように設計しなければならないのです。

・建ぺい率
住宅を建てる敷地面積に対する水平投影面積(建物を真上から見たときの面積)を指す建築面積の割合のこと。つまり、敷地に対して建てられる建物の広さを制限する基準で、以下の計算式で求められます。
【計算式】建ぺい率(%)=建築面積÷敷地面積×100

・容積率
敷地面積に対する各階の床面積の合計である延べ床面積の割合のこと。敷地に対して何階建ての住宅を建てられるのかを定めるための基準で、以下の計算式で求められます。
【計算式】容積率(%)=延べ床面積÷敷地面積×100

◆建ぺい率・容積率が定められている理由は?
建ぺい率は、建物の広さを制限することで建物同士が接近しすぎないように設けられています。隣同士の建物に一定の距離が空くと、災害時に建物が延焼、倒壊した場合に、被害が広がるリスクを減らせます。また、建物の間隔を開けることで日当たりや、景観がよくなるというメリットもあります。
一方、容積率は立体的に建物の広さを制限することで、人口の密集を防ぐ役割があります。規制がなければ、高層マンションなども自由に建てられることになり、特定のエリアに人口が集中してしまう可能性があるので、そうした一極集中を防ぐことを目的としています。

◆用途地域ごとに定められている建ぺい率と容積率
自分がどの位の建ぺい率・容積率の家を建てられるのかは、家を建てる場所によって変わってきます。というのも、建ぺい率と容積率の上限は、都市計画法によって定められた「用途地域」によって違うのです。用途地域とは、その地域に建築できる建物の種類や用途の制限を定めたもので、具体的には、住居系8、商業系2、工業系3の全13種類に分類されます。今回は、住居系8種の建ぺい率・容積率を紹介します。

 

◆用途地域ごとの建ぺい率・容積率の上限
・第一種低層住居専用地域…小規模な住宅や小中学校などが建築可能な地域
・第二種低層住居専用地域…第一種低層住居専用地域に加え、コンビニなど小規模な店舗が建築可能な地域
・田園住居地域…農業の利用の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するために定める地域
建ぺい率:30、40、50、60%/容積率:50、60、80、100、150、200%

・第一種中高層住居専用地域…住宅はもちろん、高校や大学、中規模の店舗などが建築可能な地域
・第二種中高層住居専用地域…第一種中高層住居専用地域に加え、中規模のオフィスビルや1500平米までの店舗も建築可能な地域
建ぺい率:30、40、50、60%/容積率:100、150、200、300、400、500%

・第一種住居地域…建築可能な店舗に制限がある地域
・第二種住居地域…第一種住居地域に加えて、パチンコ店やカラオケ店は建築可能な地域
・準住居地域…道路沿道として地域の特性にふさわしい利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域
建ぺい率:50、60、80%/容積率:100、150、200、300、400、500%

※建ぺい率・容積率の組み合わせは、土地によって異なります。

◆具体的な数値から、どのような住まいが建てられるのかを紹介
続いて、具体的な数値をもとに、建てられる家の広さをシミュレーションしてみます。
【計算式】
建築面積の上限=敷地面積×建ぺい率
延べ床面積の上限=敷地面積×容積率
一般的な住宅地の場合(敷地面積100㎡、建ぺい率50%、容積率100%)
低層住宅地では、建ぺい率50%、容積率100%というケースがよくみられます。敷地面積を100㎡と仮定すると、計算結果は次の通りです。
建築面積の上限:100㎡(敷地面積)×50%(建ぺい率)=50㎡
延べ床面積の上限:100㎡(敷地面積)×100%(容積率)=100㎡
戸建ての面積の平均は約100㎡(30坪)ですので 、一般的な広さの敷地でこの建ぺい率・容積率であれば、総2階の住宅は十分建てられます。

容積率が低い土地の場合(敷地面積100㎡、建ぺい率50%、容積率80%)
同じ広さの敷地面積・建ぺい率でも、容積率が低くなると、居住空間である延べ床面積に大きく影響します。


建築面積の上限:100㎡(敷地面積)×40%(建ぺい率)=40㎡
延べ床面積の上限:100㎡(敷地面積)×80%(容積率)=80㎡
この場合、100㎡ほどの敷地では総2階建てにできなかったり、2階が狭い家になってしまったりする可能性も考えられます。



ここまでの計算式に当てはめてみて、住みたい場所に希望する広さの家を建てられそうもない。と、諦めてしまうのはまだ早いかもしれません。建ぺい率と容積率の上限は、緩和されるケースもあります。次回は緩和措置についてと、規制を守りながら広い家を建てるコツをご紹介していきます。

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